热线电话:13579878534
创建简历
您当前的位置:首页 > 职场资讯 > 财税政策导读

从建筑行业看营改增

来源:新疆财税人才网 时间:2019-05-10 作者:新疆财税人才网 浏览量:

营改增对于建筑业和房地产业是一个大的利好政策。但如果市场不够规范,个别企业管理不规范,同样可能造成税负有可能会增加


  法治周末见习记者 宋媛媛


  从5月1日起,营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。税负是否能真的只减不增,成为了公众关注的焦点。


  利好建筑、房地产业


  中央财经大学税务学院税收与财务管理系主任蔡昌向记者表示,目前在四项营改增试点行业中,房地产和建筑业情况比较复杂,其涉及面广,资金巨大,可以说是比较难啃的“硬骨头”。改革的成功与否关系到税制转换甚至是经济的平稳发展。


  记者了解到,建筑业的征收范围涉及到工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务等项,原营业税税率为3%,“营改增”后增值税税率为11%。房地产业和建筑业相类似,新税制改革后,增值税税率也为11%。


  在此项财税改革政策中,提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元的为一般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人适用税率为11%,小规模纳税人以及一般纳税人可以选择简易计税方法,即征收率为3%,也可以选择一般计税方法(11%税率)。但一经选择,36个月内不得变更。


  一位业内人士对记者表示,目前建筑业大多用的是过渡性政策,在5月1日以前的工程按照简易计税办法计税。虽然征收率也是3%,和营业税时3%一致,但是由于增值税是价外税,按不含税销售额和3%的征收率计税,实际税负仅为2.91%,比原营业税的3%要低。5月1日后,对于适用一般计税方法的一般纳税人,虽然适用税率为11%,比原营业税时高。但按照规定,企业购进的货物、劳务、服务、无形资产、不动产等都可按规定进行抵扣,同样可以实现税负下降。


  “营改增给建筑业来最大的利好是不动产可以被纳入抵扣范围。”北京城建(600266,股吧)七建设工程有限公司副总会计师冯东菲举例说明,某个建筑公司买一个价值两个亿的办公楼,乘以11%的税率之后,就可以抵扣两千多万的进项税额。如果销项税小于进项税,进项税额可以一直留底,税负可以大大降低。


  这项抵扣并不是针对某项单独的工程量,而是针对购买办公楼的整个建筑公司。这个建筑公司所有的销项可以跟这个进项在一起做抵扣,这样会大大减少税负。


  房地产方面,国家税务总局副局长汪康4月12日在全面推开“营改增”试点情况吹风会上表示,推行“营改增”后,个人二手房税负没有增加,还比以前略有降低。


  新税制根据北京、上海、广州、深圳四城市设计了两套税率:个人将购买不足两年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买两年以上(含两年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买两年以上(含两年)的普通住房对外销售的,免征增值税。


  另外,在新税制下,不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权,税率由5%营业税改为11%增值税,不动产可纳入增值税抵扣。


  一位业内人士表示,土地出让金成本在总体开发建设成本中能占比30%左右,再加上其他建设、装修等成本也相应地纳入抵扣范围,企业能进一步压缩成本。


  另外,房地产企业销售经营用房可以开具增值税专用发票,一般纳税人企业购置房产时,凭借开发商开具的专用发票,就可以直接抵扣11%的进项税额,企业的购买欲望和投资热情都会增加,这对房地产开发企业消化库存无疑会产生积极的推动作用。”


  华夏幸福(600340,股吧)基业有限公司副总裁吴中兵在媒体采访时表示,新政策明确房地产项目中的土地出让金可以作为抵扣项目。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%,一线城市甚至更高。如果再减去可抵扣的建安、咨询、设计等成本,企业的实际税率变化不大,转型成功的企业将率先享受到减税优惠。


  市场、税率仍需规范


  营改增对于建筑业和房地产业是一个大的利好政策。但如果市场不够规范,个别企业管理不规范,同样可能造成税负有可能会增加。蔡昌说。


  对于建筑业来说,一般计税方法是销项税减去进项税,一个建筑公司对外收取的是11%的销项税,但是如果进项税实行3%的税率,建筑公司抵扣就会减少,可能会带来成本的上升。


  冯东菲向记者表示。营改增实施的头两个月的税率,大部分都按简易计税率3%。从目前来看,一般计税还没有什么新项目,建筑公司的税率不会增加。


  如果一旦按照一般计税方式,抵扣的进项税额要达到70%以上,才能保持税负持平。按照目前的管理水平和市场,进项税额最多只能达到50%。因此,在一般计税的情况下,需要进一步提升企业的管理水平和市场的规范性。


  而现在面临的问题是,建设材料基本都是个人的、小规模的、私人买卖,市场的不规范将导致进项税额减少。


  另外,同一商品可能存在一般纳税人和小规模纳税人之分,将会造成增值税体系下的税负不平衡,导致成本增加。


  冯东菲举例说明,在购买的材料里面,其销售价格单价为1000元,如果是一般纳税人的话可能要开具17%的增值税专票,销售额为1170元。如果是小规模纳税人只能开局3%的增值税专票,销售额为1030元。材料价格都是1000元,只是进项税一个抵扣了170元,一个抵扣了30元。


  虽然成本都是1000元,但是附加税会有差别。1000元的材料款,分别乘以3%和17%的税率,其进项税额相差140元。再乘以附加税12%,两项差出15元左右,可能会占用成本。因此,未来在增值税体系下,一些建筑公司在采购的实际操作中,选择、对比价格的工作量大大增加。


  此外,人工劳务方面也存在不少问题。据冯东菲介绍,虽然增值税政策规定建筑劳务也是11%的税率,但是对于大部分建筑公司总包方来说,也只能取得建筑劳务公司3%的增值税专票,远远达不到11%。


  据了解,按照规定纳税人提供建筑服务的年应征增值税销售额超过500万元的为一般纳税人,需要交纳11%的增值税。但是很多建筑劳务公司都是以包清工的方式提供建筑服务,按照简易计税方法(3%)计税。


  但事实上,建筑劳务公司接手一个工程,一年销售收入不可能低于500万元。冯东菲表示,按照正常的结构工程为四五万平方米,1平米是150到200元左右,一个工程可以达到几百万。建筑劳务公司一年接手几个工程的话,不大可能低于500万元的销售额,理论上属于一般纳税人范畴。只是因为建筑劳务业的人工成本(工资)无法进行抵扣才相对税率较低。目前只有较正规的劳务公司按照一般纳税人标准交纳11%的税。退一步讲,如果统一11%的税率,建筑市场的劳务价格还得提高一大块,建筑公司的成本还会上升。


  营改增在房地产业面临的问题同样较复杂。在房地产开发成本中,土地出让金占到了整个成本的30%到40%,是开发成本中最大的一块。土地成本能否进行抵扣,对房地产企业影响较大。


  不同地区土地成本占比不同,有些地区土地成本占比较高,而由于土地来源的多样性,很难取得相关税务发票,也就难以获得进项抵扣,这样,就会造成企业税负压力的增加。


  如何充分获得抵扣税款


  冯东菲对记者说,营改增之后,建筑行业要想获得减税,一方面需要及时调整财务核算,另一方面还需要在采购、劳务、管理等方面下大功夫。


  材料方面,需要选择能够开具17%增值税专票的一般纳税人供应商处采购。水电费、办公用品等费用尽量取得增值税专用发票。


  购进资产方面,尽量从5月1日之后的一般纳税人处购买固定资产或租用设备、工具,并索取增值税专用发票。


  人工方面,因为向直接聘用的员工支付工资无法抵扣进项税额,应与具有一般纳税人资格的劳务派遣公司合作,以便取得6%税率的增值税专用发票进行进项税额抵扣。


  因此,除了开发企业自身加强管理之外,相关管理部门能否在税务收入递延、及时退还留抵方面作出探索。否则开发企业即使“营改增”税负不变,因提早交税造成时间成本也非常大,不利于房地产企业发展。


  由于房地产业面临的情况比较复杂,在新财税政策改革的情况下,对于房地产开发商来说甚至意味着优胜劣汰。河南省南阳市国税局税务人员在媒体采访时表示,“那些从正规渠道获取土地,取得合规土地票据的,上下游供应商正规健全,内部管理完善的房地产开发企业实际税负相对营业税确有降低,生存空间就会加大,而一些规模小、议价能力弱、生产经营不正规的房地产企业将面临严峻考验”


分享到:
微信公众号
手机浏览

Copyright C 2019 All Rights Reserved 版权所有 乌鲁木齐红专财务外包服务有限公司

地址:新疆乌鲁木齐经济技术开发区玄武湖路999号领悦公寓16号1015室 EMAIL:359048062@qq.com

用微信扫一扫